Hefurðu einhvern tíma velt fyrir þér hvað fasteignasali gerir í raun og veru, fyrir utan að sýna eignir og vera með opin hús?
Starfið er mun flóknara en margir halda. Fasteignasali er ekki bara sölumaður, heldur líka lagalegur ráðgjafi, verkefnastjóri og samningamaður sem ber ábyrgð á einni stærstu fjárfestingu lífs þíns.
Við ætlum að draga tjöldin frá og útskýra á mannamáli hvað felst í starfinu – skref fyrir skref.
Löggilding og lagaleg ábyrgð – Af hverju má ekki hver sem er selja fasteign?
Á Íslandi hefur fasteignasali einkarétt með lögum til að hafa milligöngu um kaup og sölu fasteigna. Þetta er gert til að vernda bæði kaupendur og seljendur. Þessum einkarétti fylgir gríðarleg ábyrgð, enda hefur staða þeirra svipað vægi og opinberra sýslumanna.
Til að verða löggiltur fasteignasali þarf að uppfylla ströng skilyrði:
- Menntun: Ljúka 90 eininga námi á háskólastigi.
- Starfsreynsla: Vinna í að lágmarki 6 mánuði á fasteignasölu.
- Ábyrgðartrygging: Vera með sérstaka tryggingu sem bætir tjón ef mistök verða í starfi.
- Eftirlit: Lúta eftirliti sérstakrar nefndar sem getur svipt þá réttindum ef þeir brjóta reglur.
Þessar kröfur tryggja fagmennsku og áreiðanleika í fasteignaviðskiptum.
Skjalagerðin – pappírsvinnan sem tryggir öryggi þitt
Eitt stærsta hlutverk fasteignasala er að útbúa öll lagaleg skjöl og tryggja að þau séu rétt. Þeir bera persónulega ábyrgð á því að ekkert fari úrskeiðis.
Helstu skjölin eru:
- Söluumboð: Samningur milli seljanda og fasteignasala um söluferlið.
- Söluyfirlit: Nákvæm lýsing á eigninni, þar sem allar lagalegar upplýsingar koma fram.
- Kauptilboð: Formlegt tilboð frá kaupanda, gert á löggiltu eyðublaði.
- Kaupsamningur: Bindandi samningur sem staðfestir kaupin og öll skilyrði.
- Afsal: Loka skjalið sem flytur eignarhaldið frá seljanda til kaupanda.
Ef villa kemur upp í þessum skjölum getur fasteignasalinn orðið persónulega skaðabótaskyldur.
Verðmatið – Hvers er eignin þín raunverulega virði?
Áður en eign fer á sölu þarf fasteignasali að framkvæma ítarlegt verðmat. Það er miklu meira en að giska á tölu. Ferlið felur í sér:
- Skoðun á staðnum: Farið er yfir ástand og eiginleika eignarinnar.
- Samanburðargreining: Nýleg söluverð á sambærilegum eignum í hverfinu eru skoðuð.
- Markaðsgreining: Metið er hvernig framboð og eftirspurn á markaði hefur áhrif á verð.
- Séreinkenni: Tekið er tillit til þátta eins og útsýnis, skipulags eða nýlegra endurbóta.
Vandað verðmat er lykillinn að því að selja eign á réttu verði og innan eðlilegs tíma.
Markaðssetning – Að koma eigninni á framfæri
Þegar verð hefur verið ákveðið sér fasteignasali um að kynna eignina fyrir réttum kaupendum. Markmiðið er að ná til sem flestra og draga fram helstu kosti eignarinnar.
Þetta felur í sér:
- Faglega ljósmyndun og oft myndbandsupptöku.
- Gerð sölutexta sem vekur áhuga.
- Birtingu á fasteignavefjum eins og Mbl.is og Visir.is.
- Markvissar auglýsingar á samfélagsmiðlum.
Allar upplýsingar í auglýsingum verða að vera réttar og í samræmi við söluyfirlit.
Sýningar og samskipti – Fyrstu kynni kaupanda af eigninni
Fasteignasali stýrir öllum sýningum á eigninni, hvort sem það er opið hús eða einkasýning. Á sýningum er hann fulltrúi seljanda og svarar öllum spurningum sem kaupendur kunna að hafa um:
- Ástand eignarinnar
- Húsfélagið og rekstur þess
- Nærumhverfið, skóla og þjónustu
- Kaupferlið sjálft
Góður fasteignasali þekkir eignina út og inn og veitir kaupendum traust.
Tilboðsferlið – Frá tilboði í samþykki
Þegar tilboð berst hefst flókið ferli þar sem fasteignasali gegnir lykilhlutverki. Hans verkefni er að:
- Meta tilboðin: Skoða ekki bara upphæðina, heldur líka greiðslugetu, fyrirvara og afhendingartíma.
- Miðla málum: Fara með tilboð og gagntilboð á milli kaupanda og seljanda.
- Veita ráðgjöf: Hjálpa seljanda að taka upplýsta ákvörðun.
- Ganga frá samþykki: Tryggja að allir lagalegir þættir séu réttir þegar tilboð er samþykkt.
Hér reynir á samningatækni og yfirvegun til að ná farsælli niðurstöðu fyrir alla.
Eftirfylgni – Vinna sem heldur áfram eftir undirskrift
Starfi fasteignasala er hvergi nærri lokið þótt kaupsamningur hafi verið undirritaður. Eftirfylgnin tekur oft margar vikur eða mánuði.
Fasteignasali sér um að:
- Fylgja eftir fyrirvörum: Tryggja að kaupandi standi við skilyrði um t.d. greiðslumat.
- Samskipti við banka: Staðfesta að lán séu klár fyrir afhendingu.
- Undirbúa afhendingu: Skipuleggja afhendingardag og sjá um uppgjör.
- Ganga frá afsali: Halda lokafund þar sem eignarhaldið færist formlega yfir til kaupanda.
Þessi eftirfylgni er nauðsynleg til að tryggja að allt gangi snuðrulaust fyrir sig.
Niðurstaða
Starf fasteignasala er því flókið og krefjandi samspil af lögfræði, markaðssetningu, fjármálaráðgjöf og verkefnastjórnun. Þeir bera ekki aðeins ábyrgð á því að selja eign, heldur einnig að tryggja öryggi og réttindi bæði kaupanda og seljanda.
Það snýst um að leiða fólk á öruggan hátt í gegnum eina stærstu ákvörðun lífsins – með fagmennsku og traust að leiðarljósi.