Selja fyrst, kaupa svo: Leiðin að betri fasteignaviðskiptum

Af hverju þú ættir að selja áður en þú kaupir nýtt

Einfaldasta og áhrifaríkasta ráðið í fasteignaviðskiptum er oft það sem fæstir fylgja: Seldu fyrri eignina áður en þú kaupir þá næstu.

Þetta hljómar kannski öfugsnúið, en með því að fara þessa leið færðu sterkari samningsstöðu, dregur verulega úr óvissu og heldur meiri peningum í eigin vasa. Samt sem áður velja margir að flækja ferlið með því að stökkva í svokallaðar „fasteignakeðjur“.

Við hjá Viltu viljum einfalda ferlið fyrir þig. Skoðum af hverju þessi aðferð er ekki bara snjöll, heldur sú skynsamlegasta fyrir þig og þína fjármuni.

Íslenska fyrirbærið: Fasteignakeðjan

Fasteignakeðjur, þar sem kaup á einni eign eru háð sölu á annarri, eru nánast íslensk sérgrein. Annars staðar á Norðurlöndum er þetta fyrirkomulag nær óþekkt. Þar leysa bankar tímabundinn vanda með skammtímafjármögnun (brúarlánum) ef þörf krefur.

Á Íslandi er sagan önnur. Hér myndast oft langar og flóknar keðjur með 5–7 eignum, jafn marga fasteignasala og tugi aðila frá lánastofnunum. Að vinda ofan af slíkri keðju getur tekið marga mánuði. Svo, þegar allt virðist loksins vera klárt, hættir einn hlekkurinn við og öll keðjan brotnar. Allir þurfa þá að byrja upp á nýtt.

Þetta er uppskrift að óþarfa stressi, töfum og fjárhagslegri áhættu. En það er til betri leið.

Þrír stórir kostir við að selja fyrst

Með því að selja áður en þú kaupir forðastu ekki bara óvissuna, heldur uppskerð beinan og mælanlegan ávinning.

1. Þú verður draumakaupandinn

Þegar þú ert búin(n) að selja eignina þína og ert með söluandvirðið tryggt, breytist staða þín á markaðnum algjörlega. Þú ert ekki lengur bara áhorfandi – þú ert draumakaupandinn.

• Sterkari samningsstaða: Þú getur gert kauptilboð án fyrirvara um sölu á annarri eign. Seljendur eru langþreyttir á flóknum keðjum sem geta brotnað. Tilboð án fyrirvara er eins og tónlist í þeirra eyrum og setur þig samstundis fremst í röðina, jafnvel þótt önnur tilboð séu eitthvað hærri.
• Betra verð: Þar sem þú ert ekki í tímapressu geturðu leyft þér að bíða eftir réttu eigninni á réttu verði. Þú þarft ekki að grípa fyrsta tækifærið af ótta við að keðjan þín slitni. Þetta gefur þér svigrúm til að semja af festu og fá betri kjör.

Fasteignasérfræðingurinn Áslaug Dís Hjaltalín orðaði það vel: „Með því að selja fyrst og kaupa svo þá verður þú alltaf betri kaupandi.“

2. Þú sparar verulegar fjárhæðir

Munurinn á því að selja fyrst og kaupa svo, eða öfugt, getur numið milljónum króna þegar upp er staðið. Sparnaðurinn kemur úr nokkrum áttum:

• Forðastu tvöfaldan kostnað: Þú þarft ekki að sitja uppi með afborganir, fasteignagjöld og tryggingar af tveimur eignum samtímis.
• Betra söluverð: Án þrýstings um að selja geturðu beðið eftir rétta tilboðinu í þína eign, í stað þess að samþykkja lægra verð til að koma í veg fyrir að kaupin þín fari í vaskinn.
• Lægra kaupverð: Sterk samningsstaða (sjá lið 1) gerir þér kleift að semja um lægra verð á eigninni sem þú ert að kaupa.
• Engin brúarlán: Þú þarft ekki að taka dýr brúarlán til að fjármagna kaupin á meðan þú bíður eftir sölu.

Samanlagt geta þessir þættir auðveldlega skilað 4–6 milljónum króna meira í vasann þegar allt ferlið er yfirstaðið.

3. Þú færð hugarró og hefur fulla stjórn

Stærsti ókosturinn við fasteignakeðjur er stjórnleysið. Árangur þinn er háður ákvörðunum og aðstæðum fólks sem þú þekkir ekki neitt. Ef eitthvað fer úrskeiðis hjá einhverjum öðrum í keðjunni, bitnar það á þér.

Þegar þú selur fyrst, tekur þú stjórnina aftur í þínar hendur.

• Engin keðjuáhætta: Líkurnar á að þú lendir í brostinni keðju eru nákvæmlega núll. Þetta er besta trygging sem þú getur fengið.
• Skýrari fjárhagur: Þú veist nákvæmlega hversu mikið þú færð fyrir þína eign. Þetta gerir þér kleift að leita að nýrri eign með raunhæfa fjárhagsáætlun í höndunum, með staðfest lánsloforð frá banka.
• Minna stress: Fasteignaviðskipti eru nógu stressandi fyrir. Að sleppa við óvissuna sem fylgir keðjum gefur þér ómetanlega hugarró.

En hvað ef ég finn enga nýja eign í tæka tíð?

Þetta er algengasta og eðlilegasta áhyggjuefnið. Hugsunin um að selja heimilið sitt án þess að vera komin(n) með nýtt getur verið ógnvekjandi.

Sannleikurinn er þó sá að þetta er yfirleitt óþarfa kvíði.

• Sveigjanlegur afhendingartími: Þegar þú selur getur þú samið um afhendingartíma. Það er ekkert óalgengt að semja um 3–6 mánaða frest til afhendingar. Sá tími gefur þér gott svigrúm til að finna réttu eignina í ró og næði.
• Flestir finna eign fljótt: Raunin er sú að langflestir eru búnir að finna nýja eign innan fárra vikna eftir að þeirra er seld. Þegar þú ert komin(n) með skýra mynd af fjárhagnum og getur gert tilboð án fyrirvara, gengur leitin oft hraðar fyrir sig.
• Tímabundin lausn er betri en vond keðja: Í versta falli gætir þú þurft að finna tímabundna lausn, eins og leiguhúsnæði eða geymslu fyrir búslóðina. Þótt það sé smá fyrirhöfn er það lítill fórnarkostnaður í samanburði við fjárhagslegt tap og stress sem getur fylgt brostinni fasteignakeðju.

Skref fyrir skref: Svona gerir þú þetta

Tilbúin(n) að prófa skynsamlegu leiðina? Svona berðu þig að.

1. Undirbúðu söluna vandlega: Áður en eignin fer á sölu, taktu hana í gegn. Grisjaðu búslóð, pakkaðu niður óþarfa hlutum og gerðu minniháttar viðgerðir. Hrein og snyrtileg eign selst hraðar og á betra verði.
2. Fáðu raunhæft verðmat: Láttu fasteignasala meta eignina og verðleggðu hana rétt frá byrjun. Of hátt verð getur fælt kaupendur frá og lengt söluferlið. Markmiðið er að laða að sem flesta áhugasama kaupendur strax.
3. Hefðu allt klárt fyrir kaupleitina: Á meðan þín eign er í söluferli skaltu fá staðfest lánsloforð frá bankanum þínum. Þannig veistu nákvæmlega hvað þú hefur á milli handanna þegar kemur að því að gera tilboð.
4. Settu eignina á sölu: Þegar undirbúningi er lokið er kominn tími til að ýta á start. Láttu fasteignasalann þinn setja eignina á netið og byrjaðu að sýna hana.
5. Gerðu tilboð án fyrirvara: Um leið og þú ert komin(n) með samþykkt kauptilboð í þína eign getur þú byrjað að gera tilboð í aðrar eignir af fullum krafti – án fyrirvara um sölu. Nú ert þú draumakaupandinn.

Veldu einföldu leiðina

Fasteignakeðjur eru flókið og áhættusamt íslenskt fyrirbæri sem þú þarft ekki að taka þátt í. Með því að selja fyrst og kaupa svo velur þú einfaldari, öruggari og hagkvæmari leið.

Þú færð betri kjör, minna stress og fleiri krónur í vasann. Það er klárasta ráðið í fasteignaviðskiptum.